购房者金女士在4月第一周下单了一套西湖区的学区房，她告诉记者，这些年自己的心态变化犹如坐过山车。2020年孩子出生，当时学区房处于最高点，价格高，爆表情况严重，自己很焦虑。然而多年过去，不仅爆表情况好了很多，价格也不断回落，自己的预算也能够到了。正好孩子即将上学，就挑选了一套合适的房源买入。
这两年，随着教育改革、人口结构变化，杭州学区房市场逐步降温。杭州贝壳研究院数据显示，目前，超七成学区房入学总价门槛已回落至150万元以下，部分学区均价较历史高点跌幅超过40%。
七成学区房门槛降至150万元内
单价较高点普跌近三成
市场的降温，让不少名校学区房的门槛越来越亲民。杭州贝壳研究院数据统计，杭州学区房平均价格较历史高点回落26%，部分学区房小区价格跌幅超过40%。从入学门槛来看，超七成学区房最低入手价已降至150万元以下。第一梯队的学区房中，总价300万元以内的房源占比已超过53%。例如，滨江区江南实验学校学区房小区湘云雅苑近期一套63㎡的房源成交，总价只要132万元；3月，玉古路上一套求是小学的学区房成交，总价为123.8万元。
各学区中，价格较高点跌幅最大的是学军小学紫金港校区的学区房，其中包含文鼎苑、圣苑、冠苑三个小区。2021年最高点时，该学区范围内的二手房成交均价高达8.2万元/㎡，2026年的成交均价已跌至4.4万元/㎡，跌幅达到46%。
跌幅排在第二位的是胜利小学钱塘校区的学区房，包含鸥江公寓、钱江苑、新城坊等小区。2019年最高点时，该学区范围内二手房成交均价为4.8万元/㎡，2026年成交均价为2.6万元/㎡，跌幅约45%。此外还有天长小学、竞舟小学竞舟校区、濮家小学濮家校区的学区房，较最高点时成交均价跌幅在40%以上。
也有一些学区房的价格相对稳定。例如胜利小学新城校区、江南实验学校的学区房，2026年成交均价较最高点回落不到10%。不过，这之中也有学区范围内，中高端次新房成交拉高均价的因素。
另外，从面积段看，小户型学区房的溢价缩水尤为明显。研究杭州贝壳平台上第一梯队学区房不同面积段高点以及当前均价，可发现，房源面积越小，均价跌幅越高，140㎡以上的大户型价格跌幅反而最低。
以文鼎苑为例，50-60㎡的房源最高点成交均价达到12.8万元/㎡，2025年的成交均价仅5.2万元/㎡，跌幅近60%。同样是文鼎苑，其140㎡以上的大户型，2021年的成交均价为8.1万元/㎡，2025年成交均价4.6万元/㎡，跌幅约43%；120-140㎡的户型，均价从7.9万元/㎡跌至4.9万元/㎡，跌幅约38%。这意味着，曾经凭借“总价低、单价高”而备受家长青睐的超小面积学区房，正在快速挤出水分。
学区房市场持续降温
今年成交量同比缩水近四成
价格门槛的降低，背后是学区房成交量的持续收缩与市场热度的消退。
今年以来，杭州二手房市场热度不及去年。杭州贝壳平台二手房新签单量同比下滑23%。这之中，学区房的降温较为突出。杭州贝壳研究院数据显示，2026年学区房成交量同比下降37%，跌幅超过二手房整体水平。3月，第一梯队学区房签约量同比去年减少了33%。
与成交量同步收缩的，是曾经令家长焦虑的“名校爆表”现象。根据最新的入学预警信息，2026年至2028年，绿色预警的学校数量逐年递增。像安吉路实验学校、崇文小学、观成武林小学等都在2027年开始变为绿色预警学校。
而这背后，除了人口结构、政策调整以外，教育观念的变化也影响较大。杭州贝壳研究院调研显示，“85后”“90后”父母对学区房的执念明显弱于前代，他们更关注居住品质与子女综合素质培养。加之AI教育工具的普及在一定程度上拉平了知识获取的差距，单纯为“学位溢价”支付高额成本的意愿正在降低。
杭州贝壳研究院院长上官剑表示，学区房正从“只涨不跌”的硬通货回归居住本质。他建议，对于有实际入学需求的家庭而言，当前无疑是近年来门槛最低、选择最从容的窗口期；但对于仍抱有投资预期的买家，则需警惕溢价持续收窄甚至进一步下探的风险。
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